关于赴北京、天津等地区的考察报告

威海市房协房产考察团
2009年11月

　　根据年初计划安排，为进一步开阔视野、拓展思路、寻找差距，学习借鉴其他城市的开发建设理念，提高威海房地产的开发水平，市房协于11月13日至17日组织了部分会员单位的主要负责人、项目经理，在市建委副主任马书泉的带领下对北京、天津、沈阳、大连等4个城市的15个小区进行了观摩考察。此次考察过程中，市房协秘书处还与天津、沈阳、大连等地的房协进行了深入交流，学习了他们在协会工作方面的一些先进经验与做法，探讨了协会今后的运作模式及发展思路，受益良多，取得了较好的成果，现将有关情况报告如下：

一、考察概况
　　此次主要考察了北京的雅世•合金公寓、金隅山墅、星河湾，天津的柴楼庄园、天房•美域、星耀五洲、天津滨海新区，沈阳的唯美品格、河畔新城、万科城，大连的第五郡、小平岛海御、万科•溪之谷、大连明珠、万科•魅力之城、明秀山庄。
1、雅世•合金公寓

雅世•合金公寓1：60沙盘

　　雅世•合金公寓由雅世集团投资、北京新岁丰置业有限公司开发建设，今年通过了“百年住居示范工程项目认证”考评，并获此殊荣。

　　雅世•合金公寓2.2万平方米，总建筑面积7.8万平方米，容积率2.2。该项目最大的创新亮点，在于“小户型里的大空间”的设计，是由中国建筑设计研究院国家住宅工程中心和日本市浦建筑设计事务所强强联手，打造出紧凑而多变的居住空间，创造了小户型、多功能的精品建筑。

雅世•合金公寓所采用的部分先进技术

　　整体规划上，雅世•合金公寓通过一横两纵四院总体整合，以复合性街区，创造出居住、活动、娱乐混合型的都市空间。景观设计上，充分汲取亚洲园林智慧，打造独具匠心的禅意园林——在围合的空间中打造汀步、绿丘、林荫、裂岩四大景观院落。技术上，采用了住宅的结构体S（Skeleton）和居住填充体I（Infill）居住体系十项先进技术——管线与结构墙体分离系统、干式采暖系统、集中管道井系统、同层排水系统、无负压供水系统、内保温系统、负压式新风系统、烟气直排系统等。

　　丰富的空间应用系统，包括DK（对面）餐厨系统、三分离卫浴系统、居室分离系统，独立玄关系统，完全收纳系统，家务空间系统等，通过对小户型空间的充分设计满足家庭对大空间的需求，也让一套房能够适应一个家庭变化成长的各个阶段的需求。为了配合这样的空间设计，该项目建筑部品和建筑技术上充分汲取亚洲先进集成住宅优势，通过管线墙体全分离技术、24小时通风换气技术、中央空调、干式地暖技术、同层排水、废气直排技术、污废分流，中水回用技术等数十项新技术系统的采用，实现建筑的百年耐用、可变和安全。

2、金隅山墅

金隅山墅项目总体规划

车库入口

楼体外观

厨房设计

车位设计

内部空间设计

　　由北京金隅嘉业房地产开发有限公司开发，位于海淀区，西四环与西五环之间，地处田村山麓，环境优美，是少有的城市山景住宅。该项目占地面积10.5万平方米，总建筑面积13.28万平方米，分一二期开发，一期占地面积6.2万平方米，建筑面积约为6万平米，主要以联排和叠拼别墅为主，户型上都是低密度大户型。联排面积在225㎡-270㎡之间，每一户都享有地下室、露台的私密空间。叠拼别墅面积为210㎡-220㎡，户型设计合理，下层环绕入户花园、上层可透过露台观景，成为连接室内、外空间的自然过渡。产品设计有机结合了自然和人文特点，设计细致入微，7.8米面宽，让居住者能充分地享受到阳光。

3、星河湾

小区绿化

　　由星河湾地产投资、北京富华园房地产开发有限公司开发建设，属于高档住宅小区。该项目位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，占地面积34.7万平方米，总建筑面积约60万平方米。项目北临106.7万平方米森林公园，东傍133万平方米的绿化隔离带。项目总体布局北高南低，西低中高，顺应地形、不拘一格，体现了建筑的错落之美。

　　园区内的珍稀植物丰富多样。共有乔木50多个品种，还种植了多种灌木、地被植物及水生植物。为保证自然更替绿色，植物配植采用平坡结合、乔灌结合及花草结合的手法，既丰富了植物的层次又达到扩大绿化面积的效果，同时采用常绿植物及落叶植物营造了四季景观，让业主足不出门坐享四季景观。星河湾以黄蜡石为主要园林景观用石。黄蜡石质地细腻、石料表面光洁度好，油润感强，外观色泽艳丽，最具特色的是富含玛瑙玉质纹，布于环境中，园林质朴自然的气息能达到双事半功倍的效果。

小区水系景观

　　设计上，星河湾自然山水庭园，结合静态、动态水景，顺应地形特点，巧妙的运用了“对景”、“借景”、“障景”以中国古典园林于咫尺之地体现大自然山水之美的造园手法，利用丰富的差异性园林语言。在起伏跌宕的山势中，生气盎然的乔林灌丛间，极其自然地串引溪流、跌泉等活水体系，山为水用，木为林用。星河湾建筑南北均为水面环绕，形成水中楼阁的特色。

楼体外观

　　精装修方面，星河湾以独有的整体设计理念，创造出更为实用与人性化的全精装品质，用材均为世界顶级品牌。多种户型与现代简约风格、现代古典的ArtDeco风格、现代经典风格等多种精装风格，将高档社区独有的空间气度，发挥到了极至。

内部装修

4、柴楼庄园

柴楼庄园总体规划

卫生间设计

　　柴楼庄园住宅区由天津双发房产建设开发有限公司开发，坐落于天津市北辰区双街镇柴楼村原址，是天津市“十一五”规划中“新家园”建设的所在地，是天津市小城镇建设示范项目之一，列为北辰区政府确定的环境立区战略重点项目工程。柴楼庄园项目占地总面积22万平方米，总建筑面积70万平方米，全部住宅由60幢点式高层楼宇组成，并辅以规模化商业等配套设施，是天津市首个全部以现代化高层住宅楼组成的小城镇。

客厅设计

厨房设计

　　柴楼庄园项目凸显环境生态、交通方便、配套齐全、布局合理、精装舒适五大亮点。项目位于享有黄金走廊之称的京津公路西侧，紧靠近外环线，距市中心仅10余公里。建在柴楼庄园内的公交客运中心站工程，占地1万平方米，建有0.2万平方米的客运大楼，预计有10余条公交线路通达北辰各镇、市中心区、武清杨村等地。项目留有规模庞大的商业用房，将陆续引入一批超市、餐饮、娱乐、金融等行业，形成配套齐全的社区服务设施网络，知名的集贤大酒店现已进驻。规划“以人为本”设计，使每套住宅采光通透；从60平方米到200平方米，从一室、两室、三室到四室，多种户型应有尽有。小区内30米宽道路，通畅便捷，区内设有业主会馆、休闲广场、园林小品、绿地花圃、地下车库等。全部住宅均采用名牌优质材料装修，每户预留电话、有线电视、宽带网络接口，配置家用中央空调和地板采暖系统，并有热水沐浴，温泉地热水直接入户。

5、天房•美域

电梯设计

　　“天房•美域”由天津市房地产发展(集团)股份有限公司开发，项目位于天津市中心城区的西南部，为中心城区常年主导风向的上风口，空气新鲜，地理位置优越。南侧距外环线约1.5公里，东侧比邻卫南洼风景区、梅江生态居住区，北侧距体育中心2.5公里，西北距水上公园3公里。规划四至范围：北起雅乐道，南至集美道，西靠昌凌路，东临卫津南路。地块四周被市政道路分隔，形成明显的边界感。

　　天房•美域项目分两期组团式开发，项目总建筑面积46万平米，开发的延续性相对较好。规划为公建、中学、幼儿园、会所的复合型社区；容积率1.5，共有3320套商品房，车位比1：1，主流户型90-140平方米，在户型面积比中，一室60-70平方米，二室92-115平方米，三室117-133平方米。

小区绿化

　　整个小区的景观设计在尊重原有建筑设计的基础上，形成的组团——“岛”的概念。不同特色的独立组团，均质化的空间就是整个景观设计的重点。每个“岛”的线性空间各有特色，“岛”内采用不同特色的植被品种和公共空间形式，使每个“岛”各具特色，风格迥异。

　　小区实施人车分流体系，沿小区外部建立车行道，并设地下停车场和地上车位解决了机动车出入及存放问题，自行车尽量在小区出入口的位置解决，区内只设步行道路，此举对景观设计极为重要。小区出入口处设立导向图，明确各建筑物的具体方位。

水系设计

6、星耀五洲

总体规划

沙盘

　　“星耀五洲”由天津星耀投资有限公司开发，10位世界顶级建筑大师及国内外30多家设计研发机构共同设计的高品质、超复合型的水上浮城。项目地处天津市津南区西南部，距离天津市外环线约19公里，距津港高速公路约3.5公里。建筑总占地面积为4100亩，在7000亩水面周边建设约300万平方米的建筑，包括260万平方米的住宅及40万平方米的公建。该项目预计分四期开发，周期五年。而公建相对集中的北美洲板块及亚欧板块局部作为该项目首开区，现已在开发中；其中公建部分为30万平方米，住宅面积为70万平方米。

沙盘

配套酒店

　　“星耀五洲”项目在尊重基地存在状态的同时，对基地内部区域进行处理，结合地块限制及项目本身需求，将世界版图适当调整后同比例缩小，从而形成地理意义上的五大洲板块，并分别以亚洲、欧洲、北美洲、南极洲、大洋洲、非洲、南极洲各自的建筑特色、地域文化、景观名胜及风土人情来定位和设计，进而形成一个国际性高端品质的集娱乐、购物、健身、休闲、居住、度假、国际会议会展为一体的“世界花园”、“世界建筑博览园”、“世界桥梁博览园”，堪称“世界级的休闲平台，国际性的居住社区，全球化的观光天堂”。

7、天津滨海新区

高层建筑

海边广场

欧式建筑

　　位于天津市的东部临海地区，由天津港、天津经济技术开发区、天津保税区、塘沽、汉沽、大港三个行政区和东丽、津南区的一部分组成。天津滨海新区是全国惟一聚集了港口、国家级开发区、保税区、海洋高新技术开发区、出口加工区、区港联动运作区和大型工业基地的地区，具有体制创新优势。自1984年改革开放以来，经济快速增长，外资大量进入，成为中国北方发展最快的地区之一。

会展中心

总体规划

　　滨海新区地处当今世界经济发展最活跃的东北亚地区的中心地带和欧亚大陆桥的东起点，是中国与蒙古共和国签约的出海口岸，也是哈萨克斯坦等内陆国家可利用的出海口，拥有“三北”辽阔的辐射空间。滨海新区海、陆、空立体交通网络发达，是连接海内外、辐射“三北”的重要枢纽。同时拥有跻身世界20强深水大港的天津港，是中西部重要的海上大通道。滨海国际机场是我国重要的干线机场和北方航空货运中心。在滨海地区有1199平方公里可供开发建设的荒地、滩涂和少量低产农田。渤海海域石油资源总量98亿吨，其中已探明石油地质储量32亿吨、天然气近2000亿立方米。滨海新区是我国重要的石油开采与加工基地。电子信息业名列全国前茅。海洋化工历史悠久，生产规模和产品质量世界知名、全国领先。石油套管产量跻身世界四强。滨海新区拥有国家级开发区、保税区、海洋高新区、出口加工区等一批功能经济区，已经建立了适应经济快速发展的政府管理体制和与世界经济接轨的市场经济运行机制，在利用国际国内两种资源和两个市场方面积累了丰富经验，培养了一批掌握国际先进技术和通晓现代管理的外向型人才。

8、唯美品格

小区沙盘

样板间

　　唯美品格由沈阳亿达房地产有限公司开发，位于沈阳号称“北方浦东”的浑南新区内人口密度最低和学术氛围最浓的高新科技产业区内。北临东北育才学校，南接东大软件园。是2003年亿达集团在沈阳打造的第一个房地产项目。唯美品格以其BLOCK概念和BBS版本形成自己独树一帜的风格。其空间尺度的开阔性、景观环境的完整性、日照采光的优越性、邻里交往的和谐性、居住生活的安全性彰显出完美的规划主张，充盈着自由与思想精神的学院派商业街、极具北方特色的园林景观、起伏优雅变化的天际线、错落有致的坡屋顶造型、虚实相间的墙窗对比流淌着悠扬舒畅而高潮迭起的建筑韵律，构筑成整个园区处处匠心独到、意境层出的完美风景。多层部分皆为3-4屋坡顶低密度庭园洋房，容积率仅为0.82，与其建筑景观的唯美风格共同营建沈城不可多得的臻品美筑。

9、河畔新城

获得荣誉

获得荣誉

客厅

　　河畔新城是华新国际与香港联美集团强强联手打造的超百万平方米大规模国际化运动健康社区，完全按照\"健康住宅\"标准打造，是目前东北唯一申报国家建设部评审的\"健康住宅\"候选项目。项目位于富民桥东侧，浑河南岸，总建筑面积为120万平方米，项目容积率为0.93-2.0之间。项目最早开盘时间为2003年8月份，前四期产品已经售罄，售罄建筑面积近40万平方米，占总建筑面积的36%。目前在售的均为第五期产品，五期产品主要为7-9层多层电梯洋房，建筑面积近12.39万平方米，目前项目的销售价格为6300-8000元/平方米(其中包含1000-1200元/平方米的精装修)。项目物业费为1.5元/平方米•月。

卧室

卫生间

　　河畔新城项目采用北欧建筑风格，是目前许多开发商较为惯用的设计风格，给居住者以自然、质朴、自由的生活享受，以人居的舒适度为出发点，整体建筑立面采用深色外立面，给人以尊贵、高档的感觉。园区规模大，自身规划配套设施较为齐全，能较好的满足未来业主的基本日常所需。园区绿化率较好，能让业主充分享受到阳光与氧气；智能化监控设施保障业主的居住安全；园区规划的各种休闲设施能很好的满足业主足不出户便能拥有休闲娱乐的要求。设有小哈津幼儿园教育配套。户型设计采用四明户型设计，细节方面考虑相对全面，既保证业主对私密性的要求，又充分考虑到对居住舒适度追求。户型设计整体空间布局合理，户型方正，大面宽短进深，舒适度较高。采用较多的凸窗以及观赏阳台设计，景观视野较好。

10、万科城

　　万科城位于沈阳市陆家嘴的长白新区，与老城和平区仅一水之隔，经工农桥顺畅通达。项目建成之后将成为拥有6000多个精品单位，综合绿化率高达43%左右的新兴都会。一期由小高层、情景洋房组成，面积从81180平不等。万科城总建筑面积超过100万平，是沈阳万科的第七个项目，也是最大的项目，同时也是第一次引入外资的项目，是和平区的未来地标。

客厅设计

厨房设计


家庭影院

阳台细节

11、第五郡

门楼

休闲广场

水池

　　由亿达美加房地产开发建设的第五郡项目，建筑面积约60万平方米，是机场新区14.2平方公里整体规划的启动区，项目北临旅顺北路，西至张前路，东侧为刚刚开通的西部大通道，南侧与旅顺中路、西山水库毗邻。整个项目被城市道路划分为六个地块，其中二号地为甘井子区政府所在地，其他五块地为住宅用地。

车库采光口

车库入口

信箱

　　项目产品类型丰富，包括多层、小高层、联排别墅等，可以满足不同客户的居住需求。其中一期五号地以BLOCK多层洋房为主，还包括电梯洋房、点式多层住宅及公寓，面积适中，容积率低。

门洞

车库地面采用树脂平面漆

　　第五郡的建筑设计和景观设计均由美国设计师担纲设计，以南加州风格的建筑营造出纯粹的美式生活氛围。丰富的立面效果、柔和的色调、石材的处理以及门、窗、墙体、外廊、阳台、天际线等元素为建筑赋予了浓郁的异域风情，以丰富的细节呈现出独特的气质，传递出一种精神与一种情调，时尚、浪漫、优雅、充满阳光的居住风格激发出存在于每一个人内心的生活热情，让人们在这里得以自然地、闲适地、松弛地、愉悦地生活。

12、小平岛海御（图62-69）

小平岛海御总体规划沙盘

　　小平岛•海御由大连圣岛房地产开发有限公司开发，地处大连西南海岸，旅顺南路的发端处，距市中心17公里，距机场18公里，距旅顺口区28公里。小平岛一期占地面积127万平方米，总规划建筑面积137万平方米，包含了中央商业区、中央居住区和中央别墅区，集合了居住、商务、餐饮、购物、休闲度假等城市功能的高尚生活形态，充分显示了一个占据景观海湾稀缺资源大盘的尊贵气质。拥享2.7公里绵长海岸线，是大连市内四区中唯一一个百万平米海岸城。

智能化系统

卧室

客厅

　　小平岛紧邻大连市学府区、软件园区，是大连市政府规划信息产业带的龙头地段，更是“大大连”城市建设中“西拓北进”发展战略的重点区域，特殊的地理位置同时使之成为连接大连市区和旅顺口区之间重要的节点。

壁炉

　　小平岛在前期规划上重金聘请了美国、澳大利亚、菲律宾、日本、香港、台湾等多个国家和地区的一流建筑和景观设计大师做设计，楼、堂、廊、街、院、庭、檐、柱、台等无不体现出国际大师们的多年经验和智慧。

13、万科•魅力之城（图83-87）

沙盘

　　大连万科魅力之城项目占地约20万平方米，建筑面积约40万平，规划户数约为4448户。魅力之城规划了三种户型，目前首推的有76㎡、86㎡的全能三房及90㎡三房三种户型。三种户型都是集万科多年开发经验并结合国外先进的户型设计理念所推出的创新户型，只有在大连魅力之城才有。魅力之城秉承了万科城市花园开放社区的管理模式，并且进行特色组团管理，实现了在区位、规划、产品以及服务的全面升级。

窗户

　　园林景观包括：街边近1万平的运动主题公园及园区内慢运动主题景观走廊，有机的与绿色通道以及12个特色主题组团融为一梯。上述规划在满足不同年龄段业主休闲运动的同时，也能给业主提供更多的休闲、健康、交流场所。

客厅

　　整体商业面积约为12000平，规划在社区的主入口及项目西侧，未来将提供满足业主日常生活的基础商业配套，其中示范区6700平的商业街，为前期业主提供了良好购物空间，同时也为业主提供了休闲娱乐的场所，使得魅力之城无处不存在活力、休闲。

14、万科•溪之谷

道路

楼体

俯瞰

客厅

地下室

　　该项目占地面积37万平方米，建筑面积40万平方米，容积率仅为1,规划3400户，加合作方6000户规划，是大连在售体量最大的低密度社区，小区依照一条水系、两个山谷、三个服务区、四种产品形态、五重安防体系规划设计。以5层多层产品为主，户型为90平方米左右两室，毛坯、精装两种选择、低密度大盘。在规划上建筑物风格以西班牙山城特点为主，以建筑外观与景观相结合，体现宜人居住环境。目周边的森林覆盖率高达82%，是一个高含氧率、高绿化率、低噪音率的小区。

15、大连明珠

门头

楼体外观

　　大连明珠由万达集团开发，项目位于目前亚洲最大的广场——星海广场西南侧，紧邻星海湾广场外环路。该项目占地面积约为6.9万平方米，容积率3.0，地上总建筑面积为20.5万平方米，由高档住宅、商业公建和集中会所组成。地下部分为停车库及配套用房，车位数按1：1比例配置，约900个。整体规划为1#楼为10-12层塔式高层，2#-8#楼为31层塔式高层，9#楼为32层塔式高层，形成地标性建筑群，外立面造型为现代欧式。东、南侧为独立公建2-4层不等，平均为3层，围合形成面积近5万平方米的超大景观内院。

广场俯瞰

高层

地下车库均采用树脂平面漆

地下车库均采用树脂平面漆

　　大连明珠立面设计采用现代欧陆风格，高雅、大方，强烈的韵律感和简练的细部装饰呼应着地块南侧动感的海岸线，展示高品质、时代感的现代都市社区风貌。为使住户获得尽可能大的采光通风面和观景面，尽量加大了客厅及卧室的开窗面积，采用低台角窗、落地窗等手法营造更多“看得见风景的房间”。每户设有观景阳台或露台，立面更显凹凸有致。顶层复式单元享有更宽敞的面海露台，为住户提供别样的户外活动空间。户型设计注重细节，所有户型均满足四明设计，所有主卫生间及厨房均有自然采光和通风。

16、明秀山庄

获得荣誉


沙盘

入口

　　明秀山庄由大连澳南房屋开发有限公司开发，位于中山区解放路、八一路交汇点，整个项目规划为A、B 两个区域；A区由12栋高层景观豪宅、10栋类别墅洋房组成，高层景观豪宅的面积在 127-204平米之间，类别墅花园洋房的面积区间在 200-440平米之间；B区由4栋高层和7栋小高层组成，面积区间在 58~130平米之间。为保证户户采光及最佳的视野景观效果，整体建筑布局顺应原有北高南低的天然地貌，多层类别墅花园洋房、景观高层与小高层错落有致，依山而立，自然生长，以新古典建筑风华找回贵族的从容与优雅；豪华双入户大堂，以自然融合生活, 成就自然风景区的地标性建筑群落。在满足规范要求的基本上，尽最大可能加大建筑间距，高层与洋房间距最小为45米，最大可达150米。

雕塑

厨房

卧室

一楼下面建有层高不高于2.2米的空间

　　项目配备了5000平米豪华养生会所，酒店式餐厅、健身馆、便利超市、儿童活动场所、洗衣店、美容院等一应俱全。小区北侧还建有篮球场、网球场等公共健身设施，并自西向东铺设了2米宽的盘山健身步道，让业主在家门口随时享受运动的乐趣。明秀山庄重金礼聘日本最大的综合物管公司——豪之英作为全程的物业管家，以日本特有的严谨细致的服务风格，为业主呈上待发邮件、家政服务等酒店式订制服务。小区设全智能安保，24小时全方位监控。停车场自动化管理，全方位人车分流，小区入口可直接进入地下、半地下车库。

二、几点启示
  　此次考察，虽然时间有些仓促，但受益还是很多的，大家普遍感到开拓了视野，看清了差距，理清了思路，受到了启发，大家有信心进一步创新思路，提升我市房地产的开发建设水平。这里，简单谈几点心得体会，供同行指正参考。
    1、市场是企业发展的决定因素  
    这次考察的4个城市，城市人口都在四百万以上，城市建设都在大力的进行中，不管是重工业城市沈阳的乌棚区拆迁改造、全国目前的经济发展热点天津滨海新区的开发，还是房价一直保持坚挺的北京，地缘环境和我们相近的大连，房地产市场比我们想象的还要火，发展机会和空间很大，开发商利润的空间也比我们现有市场要大，政府的政策和支持力度也很大。考察的时候，国家关于房地产市场加强调控的风声已经不绝于耳，但外地同行还是较为乐观的，为什么？无非是对房地产市场需求的乐观，正是基于这种乐观，才显得专注和从容。
    2、强企纷纷把握房地产市场的改善性需求推盘 
    随着国家对于保障性住房的重视再重视，相应的政策逐步出台，地方的落实力度在不断加大，房地产市场的刚性需求有望得到逐步满足，指望刚性需求导致房价上升为房企再带来好日子，基本上不太可能，而国家对投资性需求的遏制和调控，使得房产的消费品功能逐渐强化。直白一点讲，房子是用来住的，不是用来炒的。所以，房企的赢利点和着力点，要逐步转向到改善性自主需求来。而这一需求，又是富于弹性的，没有中意的，可以考虑暂时不换，但消费升级又是实实在在存在的。
    这次考察的15个小区主要由万科、亿达、万达和当地有较强实力的房地产开发企业开发建设。这些公司经济实力非常雄厚，专业人员齐全，操盘能力强，不惜花重金在规划设计、工程建设、环境塑造等方面做投入，而且普遍采取了精装修。例如大连小平岛•海御的开发商——圣岛房地产开发有限公司，该公司在大连开发的项目总规模在300万平方米以上的就不低于6个，而且每个项目在规划设计上都聘请美国、澳大利亚、菲律宾、日本等国际一流建筑和景观设计大师，整个项目的设计理念非常超前、建筑精美、气势恢宏，将小平岛的天然优势和地形特点发挥到了极点，而该项目的起价也在2万元/平方米以上，可见开发商前期是投入巨额资金，实现大规模，大投入，后期实现大回报。大连明珠项目，材料选用上均采用大理石，景观设计既具诗意又显大家风范。地下车库的地面均采用树脂平面漆，提升了车库的光亮度和档次；车库顶棚设置了数个采光通气口，增强了车库内的空气流通和光线度。从地面上看，车库的采光通气口既为小区内的景观增加了风景线，而且还大大增加了小区的绿化率。

大连明珠地下车库地面采用树脂平面漆

第五郡地下车库采光口

      雅世•合金公寓最大的创新亮点，在于“小户型里的大空间”的设计，创造了小户型、多功能的精品建筑。技术上，采用了住宅的结构体S（Skeleton）和居住填充体I（Infill）居住体系十项先进技术——管线与结构墙体分离系统、干式采暖系统、集中管道井系统、同层排水系统、无负压供水系统、内保温系统、负压式新风系统、烟气直排系统等。丰富的空间应用系统，包括DK（对面）餐厨系统、三分离卫浴系统、居室分离系统、独立玄关系统、完全收纳系统、家务空间系统等，通过对小户型空间的充分设计满足家庭对大空间的需求，也让一套房能够适应一个家庭变化成长的各个阶段的需求。

雅世•合金公寓采用的部分先进技术

    3、销售方式均采用中介代理销售法
　　考察的大部分项目都采用了中介销售的做法，中介销售与传统销售方式相比主要的优点在于：一是销售覆盖面广。规模较大的中介公司大部分都在一、二线城市设立了多个销售点，他们有强大而专业的销售团队，有一个完整的销售网络，可以说一个项目的房源可以同时在各大城市推出销售，大大增强了销售力度；二是销售方式比较专业。规模较大的中介公司都拥有一套专业高效的销售班子，他们了解不同城市、不同群体购房者的经济实力和对房屋的不同要求，从而有针性提供不同品质和价位的房屋，提高了房屋成交率；三是可以降低销售成本，提高销售效率。采用中介销售可以让开发企业不必再保留大量的销售人员，也不用为了销售房子而在各大城市四处奔波，节省开发企业的时间和人力成本，但合作方一定要是资质高、实力强、信誉好的中介销售代理公司。

明秀山庄一楼下面建有层高不高于2.2米的空间

    4、开发建设均以人为本
　　天津的柴楼庄园小区是天津市的旧村改造项目之一，在改造过程中的很多做法对威海的旧村改造工作同样具有借鉴意义。很多的旧村改造项目，更多考虑的是让农民住上楼房，改善居住条件而已，缺乏对整个产业布局的规划设计和对农民就业方向的引导。结果不少农民虽然住上楼房，却还从事着农业生产劳动，没有在生产方式上得到根本改变。柴楼村旧村改造项目从开始策划到总体规划和实施，除立足于整个项目的总体效益，更侧重于柴楼村民的长久福祉，既要考虑让村民住上楼房，还要养得起房，为造福子孙后代长远生计创造条件。柴楼村进行旧村改造的过程中有效发挥经营性公建项目的作用，设计部门在规划设计时有意留出大批经营性公建项目，这些经营性公建包括超市、餐饮、娱乐等，将来由柴楼村管理，可以对外出租或经营，解决全村未来的发展和就业问题。柴楼村通过旧村改造项目，未来将很快完全实现生产结构调整，经济重点由第一产业转向二三产业，特别是有着地理、交通和人口等优势的第三服务产业具有极大的发展潜力。柴楼村富余劳力也将转向城市化带来的经济价值更高的产业，实现致富的目标。
　　拆迁、还迁是旧村改造的难点。这既是旧村改造能否取得成功的先决条件，也是最困难的工程。因为它关系到老百姓的切身利益和未来生活前景。柴楼村的拆迁工作进行得比较顺利，是因为柴楼旧村改造工作始终以老百姓利益为先，制定出的拆迁还迁政策前所未有，所有回迁房一律按原平房面积加院子面积一比一回迁，让所有村民得到最大经济实惠，也让房子少又贫穷的村民两代人分开住上自己的房子。有些人家的还迁房不仅满足现在的需要，连儿女的房子都有了，甚至还有余房出租。在确定了旧村改造方案后，为解决村民后顾之忧，双发房产开发有限公司为符合上养老保险的村民全部垫付了５００多万元的养老保险金，并提前完成了安装变电器等多项基础设施，确保了整个拆迁工作的顺利完成。

柴楼庄园卫生间设计

柴楼庄园厨房设计

    5、协会之间做了交流
　　在与各协会交流过程中，发现我会与其他地市协会有两种不同点：一是协会名称。从本次及2007年在成都、重庆等地的考察情况来看，协会到各地的所联系的兄弟单位大部分是房地产业协会，少部分是房地产开发协会。在与各地协会交流当中，其它协会认为，房地产业协会或是房地产协会的会员覆盖面广，涉及到房地产行业的各个领域，能够更好的发挥桥梁纽带作用，为房地产业服好务。如大连房协主办的《大连地产》杂志，此杂志是由房协的副秘书长单位联合承办的，而副秘书长单位则是楼外楼传媒公司。二是协会职能。从考察过的房地产协会来看，重庆、天津、沈阳、大连等地的协会成立较早，下设数个部门、机构、委员会或峰会，工作开展的范围非常广，每年为会员单位解决不少实事，协会在当地具有很高的信誉和权威。如大连市房地产协会，下设会员部、建设工程部、信息部、宣传部等，下设两个峰会、一个专业委员会和一个工作委员会，因各部门各有各的工作范围，各负其责，所以协会的工作既能提高工作效率，还保证了工作质量。职能上，当地主管部门委托了房协审理房地产企业资质，房协审理合格再报建设主管部门进行评审。这些做法，都是当地协会积累了多年的成熟经验，值得威海市房协学习借鉴。