一、功能区综述
中心商务商业区的规划面积不过区区20平方公里，却云集了众多国内外金融、保险、证券、跨国公司总部或区域总部，外省市及中央企业驻滨海新区办事机构和商务娱乐设施。有人将其喻为“渤海湾畔的曼哈顿”，极言这个寸土寸金、繁华如梦的新兴区域，承载着滨海新区剑指国际一流水准的商务商业区梦想。
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滨海新区中心商务商业区主要包括六个功能区：于家堡金融区、响螺湾商务区、解放路商业区、大沽生态新区、国际航运服务区和蓝鲸岛国际社区。
响螺湾商务区——重金打造起步区
曾经，由于受海河阻隔，响螺湾发展长期滞后。与相距咫尺的外滩、金街相比，犹如两个世界。但当滨海新区的开发开放在2006年成为国家发展战略之时，中心商务商业区的概念逐渐清晰。响螺湾成为这个重要区域的第一个标志性系统工程。
一度的“荒芜”却有幸变成了响螺湾“起步”最快的理由：原先是荒地，除了几个小化工厂外，仅有为数不多的民宅和市政用地，拆迁和新建相对快捷、高效。响螺湾作为中心商务商业区起步区的意义远不止于此，它更被广泛解读为塘沽区树立信心的体现：它的建成，必将极大地增强各方对于家堡商务区、解放路商业区、大沽宜居新区等后续重点工程建设的信心。
于是，在2008年就有约30个项目通过审议并陆续开工的响螺湾商务区开始沸腾并体现出非凡的魅力。
随着大规模、高规格的参观团队——包括中央部委、天津市领导、外省市党政考察团集中造访，总投资预计275亿元的中心商务商业区的起步区迅猛“起步”了。在这面积3.2平方公里、商务占地1.1平方公里的区域，将主要建设外省市和央属大型企业驻滨海新区的办事机构、研发中心和商务办公设施。规划建设38个项目，共48幢高楼，其中最高的建筑物富力大厦高380米。
这么大体量、大投资量的商务项目群，在滨海新区历史上没有过，即使在全国也很罕见。几年之后，这里将有数十栋高楼拔地而起，在这因水流很似海螺而得名的地方，又将因高楼林立、商务聚集、生态优美而闻名遐迩，向世人展示天津、展示滨海新区的魅力。
于家堡商务区——核心区打造国际一流CBD
2007年，塘沽区政府与国际建协（UIA）合作，面向全球征集于家堡地区城市设计方案，共26个国家的69个设计团队报名参赛。2008年4月10日，于家堡城市设计共计竞赛落下帷幕，来自中国、西班牙、丹麦设计公司作品分获一至三等奖。
至此，于家堡的大致轮廓已然清晰。
三面临河、规划用地面积3.44平方公里的中心商务商业区的核心地区，其主要具备金融创新基地、城市商务、高端商业、都市旅游、生活居住等功能。并将积极推进金融综合配套改革，做好先行先试，创新金融产品，设立非上市公众公司股权交易市场，探索产业基金、创业投资基金等产品上柜交易，成为全国统一、依法治理、有效监管、规范运作的多层次资本市场和场外交易中心；大力吸引和发展各类金融机构，鼓励国际金融机构、跨国公司和国内主要金融机构在此设立票据结算中心、信息服务中心、人才培训中心及地区总部，成为国内外银行、证券、基金、信托和保险等总部聚集中心。
按照规划，京津城际高速铁路将直达于家堡CBD。短短50分钟，北京、于家堡、泰达三个CBD可实现“自由联通”。
此外，于家堡地区将与现有的洞庭路有轨电车联通，进行环城有轨电车即现代导轨电车二号线的建设。该线路将从于家堡开始，经开发区黄海路直达北塘。于家堡地区还将开通水上巴士，作为观光旅游的重要交通工具。
根据之前入选的“保柏方案”，两座约300米高的中央写字楼形成“双塔”组合，分列穿城而过的中央大道两侧，将成为于家堡的标志性建筑。
根据原有历史遗迹，于家堡西北地区将建立《塘沽协定》遗址公园、塘沽南站纪念馆、塘沽第一个党支部遗址纪念馆；在其东侧的永太路延长线，将建立太古轮船公园遗址公园；在其西南地区沿岸，将建立三菱油库遗址公园。
未来的于家堡金融区将是一个提供充足城市交流空间的CBD。将建设适于步行的城市格网，建造具有强烈中心地标感的高铁车站，构建高效的城市交通运输枢纽，高速铁路、两条地铁线以及长途汽车将共用庞大的地下车站大厅。于家堡还将从地址街道和服务街道两个方面，构建双层CBD路网体系。地址街道将高出海平面5.5米，人们走在街道上可以直视海河河面，营造出富有亲水意境的街区体验。而服务街道则将充分利用地下空间，提供停车、送货空间，缓解地上交通的压力。
在居住环境方面，未来于家堡金融区将充分体现宜居以及可持续发展的精髓，通过绿色庭院和绿色屋顶的设置，将雨水汇集到各个建筑的汇集沟、滞留塘等设施对雨水进行净化处理，用于绿化灌溉或卫生清洁。
8年时间4步发展
按照总体规划、突出重点、分布实施、边建边用的要求，中心商务商业区计划两年内开发启动、三年全面建设、五年初具规模、八年基本建成，用15到20年的时间全面达到规划设计要求和功能定位目标。
所谓两年开发启动，即到2008年底完成中心商务商业区的总体规划、控制性规划和城市导则。建成海河开启桥，开工建设过海河隧道。响螺湾商务区外省市商务楼开工建设20栋以上。从目前来看，规划已经基本变成了事实。
而三年全面建设，则指到2009年完成以海河隧道、中央大道等为代表的重大基础设施建设，完成以中央大道两侧、响螺湾商务广场、海河沿岸等为重要节点的环境工程建设，建设海洋极地世界、滨海体育中心、青少年科技主题公园、商务商业展示中心、星级酒店，商务写字楼等项目。
五年初具规模，是说到2011年响螺湾商务区初步建成，外省市商务楼、海洋极地世界、商务商业展示中心等重大项目投入使用。于家堡金融区标志性建筑全面建设，解放路商业区内重点街区、大型商业设施、主题公园相继建成。高档住宅项目开发建设相继完成，生活居住区、港口服务区基本完成。
八年基本建成，即到2014年中心商务商业区规划开发建设近期目标基本完成。区域形象完整、城市功能齐备，产业形成规模，在环渤海地区发挥辐射带头作用。
二、中心商务商业区区域划分
滨海新区中心商务商业区规划总面积20平方公里，主要包括六个功能区：于家堡金融区、响螺湾商务区、解放路商业区、大沽生态新区、国际航运服务区和蓝鲸岛国际社区。
于家堡金融区主要聚集国内外金融、保险、证券、跨国公司总部或区域总部，大力吸引法律、会计、广告、咨询、信息服务等现代服务业入区，建设成为环渤海地区金融中心、国际贸易中心和信息服务中心。
响螺湾商务区重点建设外省市及中央企业驻滨海新区办事机构和商务娱乐设施，建设成为环境优美、设施齐全的现代商务区。
解放路商业区重点发展大型综合超市、购物中心等商业设施，引进国际知名品牌店，兴建高品质住宅，建设成为繁华兴旺的商业中心。
大沽生态生活区重点建设与工业区配套的生活服务区，建设成为生态宜居的居住区。
国际航运服务区主要发展休闲、娱乐、商业、旅游、高档住宅，建设成为服务于国际航运中心的国际海员生活区。
蓝鲸岛国际社区则发展休闲、娱乐、文体产业，兴建高档住宅，建设涉外住宅区。
按照总体规划，中心商务商业区将用八年基本建成，即到2014年，规划开发建设近期目标基本完成，区域形象完整，城市功能齐备，产业形成规模，在环渤海地区发挥辐射带动作用。（整理/沈少雯）
